Вы продаете или покупаете квартиру, получили в наследство бабушкин дом, решили провести еще какие-либо операции с недвижимостью – во всех этих случаях вам приходится сталкиваться с регистрацией права собственности.
С начала 2013 года действует закон, согласно которому главная роль в оформлении прав собственности на недвижимость отведена нотариусам. Теперь не надо при каждой сделке идти в Бюро технической инвентаризации, как было раньше. В нотариальной конторе, всего за один день вам не только оформят сделку, но и проведут процедуру регистрации.
Хорошо это или плохо, какие «подводные камни» могут ожидать нового владельца недвижимости, рассказывает нотариус Павел Меркулов (на фото).
Клиенту – удобство, нотариусу - ответственность
При купле-продаже квартиры, дома, усадьбы, земли (сделки на вторичном рынке недвижимости) продавцу и покупателю достаточно зайти лишь в нотариальную контору. Параллельно с проведением сделки нотариус обязан оформить переход права собственности и внести необходимые изменения в Единый государственный реестр недвижимого имущества и вещных прав.
В этой ситуации есть явные преимущества. Надежда недавно продавала квартиру и не могла поверить, что ей не пришлось идти в БТИ, занимать очередь, ждать техника на дом, тратить время на проведение техинвентаризации. Покупатель тоже был доволен, что всего за один день, не выходя из кабинета нотариуса, он стал полноправным владельцем квартиры и получил на руки правоустанавливающие документы.
Вместе с тем такое упрощение процедуры добавляет работы нотариусам и накладывает на них большую ответственность. «Если раньше оформление сделки занимало пару часов, то сейчас это время удвоилось, - рассказывает Павел Меркулов. – Все потому, что любая сделка включает несколько этапов, а в некоторых случаях требует проведения дополнительной работы. Кроме того, все действия, связанные с имущественными правами, подразумевают большую ответственность исполнителя».
В период, когда новые правила оформления недвижимости только начинают работать, нотариусы сталкиваются с определенными трудностями. В частности, если собственник хочет продать не весь объект недвижимости, а только его часть. «Раньше выделением доли в натуре занималось БТИ, сейчас это должна делать регистрационная служба, - уточняет нотариус. - Но законодатель недостаточно четко прописал детали для практического осуществления такого раздела, поэтому долю недвижимости невозможно зарегистрировать в новом реестре».
Реестр прежде всего
Часто возникают ситуации, когда продавец имеет все правоустанавливающие документы на квартиру, но в реестре нет информации о ее собственнике. А без этого сделку не оформить.
«Еще до оформления сделки сведения об объекте недвижимости и его владельце обязательно должны быть в едином реестре, - говорит нотариус. - К сожалению, пока далеко не все объекты внесены в эту базу данных. И во время заключения сделки купли-продажи нотариусу приходится тратить немало времени на то, чтобы сначала внести в реестр информацию о собственнике квартиры, то есть о продавце».
Три этапа оформления сделки
Сделку можно условно разделить на три этапа. Первый - внесение информации о продавце-собственнике имущества в реестр прав собственности на недвижимость, о чем сказано выше. Затем нотариус проверяет, не находится ли квартира под арестом, и только после этого регистрирует право собственности продавца.
Второй этап - заключение договора купли-продажи квартиры или дома. Третий - внесение в реестр информации о новом владельце, то есть о покупателе, и выдача ему выписки, подтверждающей его право собственности.
«Все это делается последовательно, но в один день, за один прием, - объясняет Павел Меркулов. – При этом нотариус проводит и подготовительную работу. Когда к нам приходят продавец и покупатель недвижимости, мы проверяем паспорта участников сделки, семейное состояние (в некоторых случаях требуется согласие супругов), изучаем все документы на квартиру и только после этого приступаем к оформлению договора».
Часто возникает необходимость сделать запрос в БТИ. Дело в том, что до 2004 года все сведения о недвижимости хранились на бумажных носителях. Получение этой информации занимает определенное время.
«Например, продается квартира, свидетельство о праве собственности на которую было выдано в 1997 году в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», - объясняет Павел Меркулов. - Ни о каком электронном реестре тогда и речи не было. В документе не указано ни количество комнат, ни размер жилой площади. В таких свидетельствах записывалась только общая площадь квартиры. Поэтому возникает необходимость получить более подробную информацию о жилье. Я делаю запрос в БТИ и рекомендую оформить новый технический паспорт. Вполне верочтно+, что уточненные параметры, на основании которых составляется договор купли-продажи, будут существенно отличаться от тех, что фигурируют в свидетельстве на право собственности».
Кроме того, в тех случаях, когда документы о праве собственности продавца не внесены в электронный реестр, целесообразно убедиться, не зарегистрирован ли за это время дубликат правоустанавливающего документа. Тем более что закон позволяет нотариусам требовать дополнительные документы при сделках купли-продажи недвижимости, право собственности на которую оформлялось до 1 января 2013 года.
Историю объекта стоит проверить в БТИ
Теперь, когда техпаспорт необязательно обновлять и предъявлять при заключении каждой сделки, многие стараются избежать визита в БТИ. И напрасно, уверены специалисты.
«При совершении сделки купли-продажи я рекомендую проводить техническую инвентаризацию недвижимости, - говорит Павел Меркулов. - Прежде всего это необходимо покупателю, чтобы убедиться в отсутствии какой-либо перепланировки, а без БТИ этого сделать невозможно. Если квартира или дом были проданы с самовольным изменением планировки, то после заключения сделки все претензии будут предъявлены новому владельцу, то есть покупателю. И ему придется узаконивать эти переделки за свой счет».
Кроме того, перепланировка, как правило, влечет за собой изменение площади объекта. В связи с этим возникает вопрос легитимности договоров, существенными условиями которых являются все характеристики объекта недвижимости, в том числе и его площадь.
Когда визит в БТИ обязателен?
Минрегионстрой утвердил специальный приказ, в котором четко обозначены случаи обязательной технической инвентаризации объекта недвижимости:
- Перед принятием в эксплуатацию объектов, на которых завершено строительство, проведена реконструкция или капитальный ремонт.
- Перед проведением госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
- Перед проведением госрегистрации права собственности на объект недвижимого имущества, который образовался в результате разделения, объединения разных объектов недвижимости или выделения части из такого объекта.
Во всех остальных случаях техническая инвентаризация не обязательна и проводится только по желанию.
Не теряйте акты на землю!
Начиная с 2013 года, после вступления в силу Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений» возникли сложности с получением дубликатов земельных актов.
«Если госакт на землю по каким-то причинам утрачен, сейчас невозможно получить его дубликат, - сообщил Павел Меркулов. – Методика регистрации этих документов не прописана в новом законе, а земельные органы утратили полномочия по выдаче дубликатов».
Фото недвижимость По новому закону сделку с недвижимостью можно оформить всего за один день, но не стоит покупать «кота в мешке», не проверив историю объекта в БТИ
Светлана Денисенко