Евакуюючись у інші регіони більшість людей стикається з проблемою пошуку житла. На жаль, не всім оголошенням про оренду квартир та будинків можна довіряти.
Заступник голови Агенції розвитку та інновацій "Наш Краматорськ", юрист Антон Колесников надав рекомендації для читачів "Восточного проєкту", як не потрапити на гачок шахраїв у сфері нерухомості.
— Шахрайство під час оренди (найму) житла ще до початку війни було досить поширеним явищем, а після початку воєнної агресії проти нашої країни, кількість таких випадків, нажаль, тільки зросло. На що звернути увагу підписуючи договір оренди, щоб не потрапити на гачок шахраїв та зберегти свої кошти.
По-перше, підписуючи договір оренди житла обов’язково з’ясуйте правомочність орендодавця на підписання цього договору. Тільки власник житлового приміщення або особа уповноважена власником на це довіреністю, має право укладати договір оренди житлового приміщення. Отже, перед тим як укласти договір та вносити будь-які платежі, особа яка бажає зняти житлове приміщення на певний строк, може витребувати для огляду правовстановлюючі документи на це приміщення, а також документ, який посвідчує цю особу. Документами, що встановлюють право власності особи на житлове приміщення можуть бути договори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про прийняття спадщини, свідоцтво про право власності на нерухоме майно тощо. Усі ці документи містять відомості стосовно власника житлового приміщення, який і повинен укладати договір. Також, можуть виникати ситуації, коли від імені власника підписує договір інша особа на підставі довіреності. У цьому випадку договір також буде вважатися дійсним. Відмова у наданні для огляду цих документів викликає певні підозри щодо намірів орендодавця. Ознайомлення з інформацією цих документів не має жодних ризиків для власника квартири. Крім цього, до початку дії у країні воєнного стану, інформацію щодо власника будь-якого житлового приміщення можна було вільно дізнатися скориставшись платним онлайн-запитом до Єдиного державного реєстру речових прав та їх обтяжень та після закінчення дії воєнного стану ця можливість відновиться.
По-друге, не робіть жодних попередніх плат не уклавши договору оренди. Якщо зробити попередню оплату без належної правової підстави як договір, то далі буде складно доводити у відповідних органах, що це була оплата за оренду житла. Крім цього, договір містить інші умови, в тому числі порядку розрахунків, тому рекомендовано робити всі платежі в порядку, передбаченому у договорі.
По-третє, підозріло ставтеся до змін обставин. Коли після першої розмови телефоном вам все зрозуміло і все підходить, ви вже психологічно закрили для себе питання с житлом та будь-яке проблемне питання, яке «несподівано» виникло і ускладнює процес огляду житла та правовстановлюючих документів, сприймається вами як невелике непорозуміння, яке легко усунути вами шляхом переказу невеликої суми на картку орендодавця, зрозуміло що в рахунок подальших орендних платежів. Дуже часто, після спілкування з потенційним орендодавцем, останній, через деякий час повідомляє, що виникла проблема, яка заважає на цей час почати договірні відносини з оренди житлового приміщення. Та для її вирішення потрібна певна грошова сума. Так ось усі платежі, які були зроблені до укладання договору майже неможливо віднести до таких, що були зроблені на виконання його умов. Немає належним чином укладеного договору – не повинно бути будь-яких платежів на його виконання. І це логічно.
По-четверте, рекомендовано звертатися до спеціалізованих суб’єктів надання послуг у сфері пошуку житла на комісійній основі. Але, слід звернути увагу, що діяльність деяких із цих суб’єктів досить сумнівна. На цей час, законодавство України, яке повинно регулювати відносини у сфері операцій з нерухомим майном, відсутнє, а тому зазначене питання не урегульовано. Указ Президента України № 733/99 ще від 27.06.1999р., який повинен був хоча б тимчасово, до прийняття спеціального закону, врегулювати ці відносини – так не набрав чинності. Але при цьому, загальні положення цивільного законодавства України, дозволяють укладати будь-які угоди та відходити навіть від положень актів цивільного законодавства, якщо це прямо не заборонено законом. А це означає, що ви маєте право укласти відповідну угоду про надання послуг з пошуку житла з метою його оренди з відповідним суб’єктом господарювання, який надає такі послуги. У цьому випадку треба звернути увагу на умови договору про надання послуг з пошуку житла, відповідно до якого, послугу вважати наданою тільки тоді, коли буде укладений належним оформлений договір оренди житла з орендодавцем (власником житла або його належним представником).
А для досягнення цієї мети, робота фахівця з нерухомості буде полягати не у банальному продажу інформації щодо об’єкта нерухомості із подальшою незацікавленістю наслідками орендних відносин, а і в перевірці всіх правовстановлюючих документів, репутації орендодавця, станом самого об’єкту нерухомості тощо. Тому, з метою мінімізації усіх негативних наслідків усі ці параметри повинні бути прописані в умовах договору про надання послуг з пошуку житла – якщо ви платите гроші, ви повинні чітко розуміти за які саме послуги фахівця з нерухомості ви платите. Наполягайте на тих умовах такого договору, які потрібні саме вам, а аргументація «це наш типовий договір і ми в ньому нічого не змінюємо» не повинно бути умовою, яка перешкоджає реалізації принципу свободи договору, закладеного у ст. 627 Цивільного кодексу України.
Слід зазначити, що серед громадян існує хибна думка, що укладення будь-якого договору стосовно нерухомості, будь то звичайна оренда житла чи купівля-продаж, міна, дарування чи інший спосіб переходу права власності на це житло, без супроводження відповідного правочину рієлтором має наслідком недійсності договору чи іншу його юридичну неспроможність. Це помилкове твердження. Діюче законодавство не тільки не містить такої обов’язкової умови для укладення цих договорів із супроводженням ріелторів, воно взагалі не містить поняття «ріелтор», його повноважень, порядку роботи та інших умов щодо його діяльності. Для переходу права власності на житло достатньо волі його поточного власника та набувача (майбутнього власника). Угода з переходу права власності підлягає посвідченню нотаріусом і державній реєстрації, яку в цьому випадку також здійснюється нотаріусом. При оренді житла, угода підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню лише тоді, коли строк оренди становить три і більше роки.
Усі схеми неможливо перерахувати, але у разі дотримання вищеперелічених порад, Ви мінімізуєте ризики бути ошуканою особою. Якщо маєте сумніви – зверніться до юриста. На цей час діє безліч центрів із первиною правовою допомогою на безоплатній основі, яка полягає у консультації фахівцем з права у питаннях правового характеру, які у вас виникають. Крім цього, на сьогодні існує багато сервісів для встановлення належності контактної інформації, за допомогою яких ви можете отримати хоча б часткове уявлення про тих з ким маєте справу.
І на останнє, якщо ви все ж таки стали жертвою шахраїв – не зволікайте, звертайтеся до правоохоронних органів, а також розповсюджуйте вашу ситуацію у соціальних мережах із вказанням контактних даних цих осіб задля перешкоджання незаконній діяльності цих осіб у майбутньому.
